蔡耀德｜專欄觀點
—陣屋建設全案管理專家、北科大經營管理系理事長、宏國德霖不動產經營系會長 美國（APMA）大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光、金傳獎、金炬獎等多項榮譽得主
2026 年 7 月 16 日，行政院第 4012 次院會通過《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱《危老條例》）修正草案。乍看之下，這是一項都市更新制度的修法，但若從更宏觀的角度觀察，其實代表政府正重新定義都市更新的角色定位。
過去，都市更新主要被視為改善建築安全、提升土地利用效率與帶動房地產開發的重要政策；然而，2026 年修法已將都市更新正式納入人口政策、住宅政策、金融政策、永續發展與都市治理架構之中。
都市更新不再只是「蓋新房子」，而是承擔改善居住正義、提升防災韌性、促進都市再生、活化資本市場及因應人口結構變遷等多重任務。
換言之，這是一場從「建築更新」邁向「城市資本再造」的制度改革。
一、都市更新政策的典範轉移：從房屋改建走向人口治理
本次修法最重要的突破，在於首次將「婚育住宅」正式納入都市更新制度。過去，危老與都更主要透過容積獎勵鼓勵民間參與，但獎勵目的多聚焦於提升更新誘因。
此次修法則進一步要求，若地主或實施者願意無償捐贈社會住宅或社會福利設施，即可獲得額外容積獎勵，而相關住宅將優先提供新婚家庭及育有未成年子女家庭使用。
這項設計反映出政府思維的轉變：住宅政策不再只是增加供給，而是透過都市更新回應少子化、高齡化與青年居住負擔等結構性問題。對房地產市場而言，都市更新首次肩負人口政策功能，其政策定位已從單一土地開發工具，提升為國家發展戰略的一環。
二、危老制度永久化：市場將告別「搶件文化」
危老條例實施以來，落日條款雖有效刺激案件申請，卻也造成市場為趕期限而倉促整合、設計品質不一及資源配置失衡。本次修法取消申請期限，代表危老制度正式由「限時政策」轉為「常態制度」。
對地主而言，最大的改變是決策節奏更加從容；對市場而言，則有助於案件供給平穩化，降低因政策期限造成的市場波動。更重要的是，全臺數百萬戶屋齡三十年以上住宅將持續納入制度管理，都市更新將逐步由短期刺激政策，轉型為長期城市更新機制。
三、地主主導的新時代：全案管理制度的制度創新
此次修法另一項重大突破，是建立「全案管理」制度。
過去，都市更新高度依賴建商擔任實施者，地主多半處於被動角色。建商負責整合、融資、施工及銷售，因此取得相對較高的更新利益。新制度則試圖重新調整角色分工。
地主可自行成立更新會擔任實施者，再委託專業管理公司統籌規劃設計、融資、請照、工程發包與施工管理。管理公司僅收取服務費，不參與房地分配。
若制度運作成熟，未來都市更新市場可能逐漸形成「地主擁有資產、管理公司提供專業、營造廠專責施工、金融機構提供資金」的新產業鏈。這不只是制度改革，更可能催生新的都市更新專業服務市場。
四、營建成本高漲，容積獎勵只是第一步
然而，容積增加並不等於獲利增加。近年全球通膨、原物料價格波動、缺工及營建成本上升，使工程造價持續攀升。
即使地主取得更高容積，若工程成本同步增加，最終可分配利益仍可能受到壓縮。
因此，未來都市更新成功與否，將更取決於：
– 成本控制能力
– 工程管理能力
– 專案採購效率
– 工期管理能力
全案管理制度若能有效降低工程成本與資訊不對稱，將成為自主更新成功的重要關鍵。
五、房市循環改變更新策略
都市更新屬於長週期投資，一個案件往往需要五至十年以上才能完成。因此，房市景氣循環將直接影響地主與建商的決策。景氣上升時，房價成長可吸收成本增加；景氣下行時，高造價、高利率與銷售壓力則可能壓縮開發利潤。
危老制度永久化後，地主不再需要趕政策期限，可依房市景氣選擇最佳更新時點，有助於降低景氣循環對決策的影響。
六、銀行融資：都市更新金融市場的新契機
自主更新最大的障礙，始終是前期資金。此次修法導入政府信用保證，代表金融政策開始正式介入都市更新。未來銀行授信評估，不再只是地主個人信用，而可能逐步轉向專案融資模式。
若配套制度成熟，都市更新案件將有機會建立類似公共建設融資（Project Finance）授信架構。這將使都市更新金融市場更具制度化，也有助降低地主初期資金壓力。
七、不動產估價重要性將大幅提升
地主自主更新後，權利變換、公平分配及融資授信，都高度依賴不動產估價。未來估價師的重要性將明顯提升。
估價不只是決定地主可分回多少房屋，更關係到：
– 銀行授信額度
– 投資人信心
– 更新會內部公平
– 後續資產證券化可能性
估價制度愈透明，市場信任度愈高，自主更新成功率也愈高。
八、ESG 與都市韌性：都市更新的新價值
近年全球企業與金融市場高度重視 ESG（環境、社會、公司治理）。
都市更新正好符合三項核心理念：
Environment（環境）提升建築節能、減碳及耐震能力。
Social（社會）改善居住品質、提供婚育住宅、促進社區共融。
Governance（治理）透過更新會與全案管理提升決策透明度。
此外，新建築耐震、防火、防洪能力提升，也有助於強化都市韌性，降低天然災害造成的社會成本。因此，都市更新未來不只是房地產議題，更可能成為 ESG 投資的重要標的。
九、REITs 與資本市場的新機會
若自主更新制度成熟，未來更值得期待的是資本市場的發展。
例如：
– 更新完成住宅可納入 REITs（不動產投資信託）。
– 社會住宅可建立長期收益模式。
– 都市更新基金可吸引保險資金、退休基金及機構投資人參與。
若能建立成熟的都市更新 REITs 市場，將形成「土地—開發—營運—資本市場」完整循環，提高不動產流動性，也讓更多民間資金參與城市更新。這不僅有助於降低政府財政負擔，也能提升都市更新效率。
十、政策紅利之外，更需要制度配套
值得注意的是，本次修法仍有許多細節尚待完善。
例如：
– 婚育社宅捐贈比例如何計算？
– 回租及管理機制如何設計？
– 地方政府容積審查標準是否一致？
– 全案管理資格如何認定？
– 信用保證適用範圍及條件為何？
若配套不足，可能降低政策誘因，也增加市場觀望。因此，後續子法與地方自治法規的制定，將是決定政策成效的重要關鍵。
- 《危老條例》容積獎勵：引入「基地規模分級」與「婚育加碼」
為了避免過多過小、破碎的基地（如俗稱的紙片屋）濫用高額容積，新法採取分級限制，並透過無償捐贈社宅來突破上限：
- 小基地（未滿 500 平方公尺 / 約 151 坪）：容獎上限調降
◦ 基準容積的 1.2 倍（原為 1.3 倍），或 原建築容積的 1.1 倍（原為 1.5 倍）。
◦ 註：若住宅使用面積未達二分之一的商業重建案（如部分飯店、商辦），上限同樣調降至此標準。
- 中大基地（500 平方公尺以上）：維持並可外加
◦ 一般上限：維持基準容積的1.3 倍（或原建築容積 1.15 倍）。
◦ 婚育加碼快車道：若基地達 500 平方公尺以上，且無償捐贈社會住宅或社福設施，可額外獲得最高 15% 的基準容積獎勵。兩者相加後，危老重建的總容積獎勵上限最高可達 1.45 倍。
《都市更新條例》容積獎勵：自主都更直接給滿5 倍
- 為了鼓勵地主自己團結辦理都更（自主更新），新法徹底打破過去要一項一項條件審查、計算的「疊加制」：
- 自主都更「容獎快車道」：直接給滿 1.5 倍
- 只要符合自行實施或委託全案管理機構等特定條件，免去逐項審議，直接開闢綠色通道，給予高達基準容積 1.5 倍的獎勵上限。
- 捐贈社宅策略加碼：最高拉高至 2 倍
- 若都更案配合國家住宅政策，願意無償捐贈社會住宅，其容積獎勵上限將比照「策略性更新地區」，從原本的 1.5 倍直接拉高到基準容積的 2 倍。
結語：都市更新，正式邁向城市資本再造
綜觀此次修法，可以發現政府真正調整的並非只是容積獎勵，而是整體都市更新制度的角色定位。未來的都市更新，不只是改善老舊建築，更肩負人口政策、居住正義、防災韌性、金融創新、ESG 永續與資本市場發展等多重任務。
對地主而言，最大的改變不是「可以多蓋幾坪」，而是終於有機會從過去被動等待建商整合的角色，逐步轉變為更新計畫的主導者；對建商而言，競爭力將從土地取得轉向整合能力、專案管理能力及公共價值創造；對金融機構而言，都市更新則將成為新的授信市場與長期投資領域；對資本市場而言，若能結合 REITs、不動產證券化與都市更新基金，更可能開啟新的投資模式。
可以預見，2026 年修法只是起點，而非終點。未來十年，臺灣都市更新將逐步由「建商主導」走向「地主主導、專業管理、金融支持、資本參與」的新生態。
真正決定競爭力的，不再只是土地面積與容積倍率，而是誰能整合社區共識、運用專業管理、掌握金融工具，並創造兼具公共利益與經濟價值的都市更新模式。