蔡耀德｜專欄觀點
—北科大經營管理系理事長、宏國德霖不動產經營系會長、陣屋建設全案管理專家、美國（APMA）大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光、金傳獎、金炬獎等多項榮譽得主
行政院於2026年5月14日正式拍板通過內政部研擬的預售屋「強化履約擔保機制」修法草案。此次修法被視為近年台灣房地產市場最重要的制度改革之一，核心精神就在於四個字 —「專款專用」
過去預售屋制度長期存在一項根本問題：購屋人繳納的工程款雖名義上受到信託保障，但實際上建商仍擁有高度資金調度空間。許多建商會將預售款挪作廣告行銷、管銷支出，甚至用於購買其他土地與支應其他建案，形成典型的「以案養案」模式。一旦市場景氣反轉、資金鏈斷裂，就容易爆發爛尾樓危機。
因此，這次修法最大的改變，就是徹底限縮建商動用消費者價金的權限，讓預售屋履約擔保制度從過去的形式管理，真正走向實質監管。
專款專用正式入法
舊制下，「不動產開發信託」與「價金信託」雖然早已存在，但因法規對資金用途定義過於寬鬆，導致信託帳戶內的資金仍可被建商靈活運用。實務上，不少建商會將消費者繳納款項挪作廣告費、行政費用、人事成本，甚至作為下一個建案的購地資金。
新制上路後，這類操作將受到明確限制
未來，買方繳納的價金只能用於該建案本身的工程支出與實際營造進度，不得再流向與工程無直接關聯的用途。換句話說，消費者繳納的每一筆工程款，都必須真正投入建築施工，而非成為建商財務槓桿的一部分。
這代表預售屋制度的本質正在改變。過去，購屋人的預付款某種程度上等於替建商提供低成本融資；未來，這筆資金將被視為受限制管理的工程專戶，不再是建商可自由運用的營運資金。
信託透明化，購屋人資訊權大幅提升
除了資金用途限制之外，此次修法另一項重要改革，是強化信託資訊透明化。
過去不少購屋人其實並不清楚：
1.信託銀行是哪一家？｜2.專戶帳號為何？｜3.資金目前餘額多少？｜4.是否真的依工程進度動支？ 甚至有些建商仍要求消費者將款項匯入一般公司帳戶，增加資金混用風險。
新制要求，買賣契約中必須明確記載受託金融機構與信託專戶帳號，且買方資金必須直接匯入信託專戶，不得再透過其他非信託帳戶收款。同時，建商與受託機構也必須提供「權益說明書」，讓購屋人得以掌握專戶資金運用狀況與餘額資訊。
這項改變雖然看似行政程序，但實際上大幅降低了資訊不對稱問題，也讓購屋人更容易及早發現異常情況。
同業連帶保證機制更加明確 ｜此次修法也同步強化「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」制度。
過去雖然已有相關履約擔保機制，但實務上保障範圍與責任界線常不夠清楚，導致建商一旦發生財務危機，後續接手與續建程序容易陷入混亂。新制則明定，信託專戶內累積的款項均屬保證責任範圍，並進一步強化相關協定的法律效力。未來若建商發生經營問題，將有更明確的制度確保工程得以持續施工，直到完工交屋。這項制度的目的，在於避免消費者面對「房子蓋一半、資金卻已耗盡」的情況，進一步降低爛尾樓風險。
建商經營模式將被迫改變｜然而，真正受到巨大衝擊，其實是建商的財務運作模式。
台灣不少中小型建商長期仰賴高槓桿與快速周轉經營：先以少量自有資金購地，再透過預售取得大量現金流，接著利用這筆資金支應下一個建案或購地需求，形成「以案養案」的循環。當預售款被限制只能用於工程支出後，建商將無法再自由挪用資金，意味著未來必須投入更多自有資本，也需要更穩定的銀行融資能力。
因此，新制上路後，市場可能出現幾項明顯變化：
1.中小型建商推案速度放緩｜2.財務體質較弱的建商逐漸退出市場｜3.建商整併與品牌化趨勢加速｜4.大型建商市占率提高
對大型上市櫃建商而言，由於原本就具備較強的資金能力與銀行授信條件，新制帶來的衝擊相對有限，甚至可能形成新的市場門檻。未來，消費者也將更重視建商的品牌、財務能力與施工履歷，而不再只是價格與地段。