蔡耀德 經營管理碩士 / 專欄作家
北科大經營管理系理事長，宏國德霖不動產經營系會長，美國(APMP)大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光，金傳獎，金炬獎，多項獎項貢獻獎人。
都市更新的用意 ?
因為台灣地緣狹小，土地寸土寸金，尤其是在台北市精華地區，將日據時代規劃的都市容貌，轉換至改善居住環境與景觀，追求經濟發展，強化市容及整體城市的公共利益為最有利目標。
時代改變都更跟著改變 ?
都市更新1998年立法至今修法8次至今已經破立法院各項法案紀錄，因台灣天災不斷，地震及颱風是台灣主要影響天然災害，所以陸續一直修改都市更新條例，除原來基準條例外增加都市更新獎勵另外還有免計容積，持續有增加容積移轉等相關獎勵配套。
都市更新除了獎勵外，2025年還有ESG議題，炭排議題是目前全球重視議題，任何與綠能建築和智慧建築沾上都是目標所有建商課題!
以台北市民生東路為例，因為1920年提出[鄰里單元為例]，並劃分住宅區、商業區及副商業區，例如商業區不設騎樓，6至8米巷道不得做商業使用。寸土寸金台北市再發展數十年，居民便民化，沿路商店產生，終究住商混和至今離不開的話題。
都市更新謎思 ?
因時代需求!和政治問題!息息相關不能脫離二個議題，市容面貌老舊外和面前馬路窄小，都是為了都市更新改變，可將騎樓退縮到4~6米，還能完成市容改造，最重要能增加地方稅收，多元化好處也是許多人夢寐與求得夢想。
相反的人的野心就產生了!慢慢欲求不滿的住戶將個人利益擺中間，所謂的釘子戶、反對戶，無非就是要增加自己財產，這也是變相掏金夢，因為投資客就入場了 ! 政府開始實施豪宅稅、空地稅、房地合一稅2.0等相關約束，所以都市更新好意就變成投機客的樂園，所以謎思在這十多年無法改變的事實。
創新的作為 [ 全案管理 ] 因為合建的比例造成建商和地主雙方信任問題，造成都市更新長久延宕，造成都市更新最大隱憂。近期可以解決都市更新合建問題就是進階版[全案管理]，就以傳統委建方式提升一級，由建設公司做為代理實施者，將所有分回建坪售出部分給付營建成本，由建設公司一條龍服務以整合及專業團隊如：建築師、估價師、建經公司、營造公司、代銷公司等一條龍服務。
[全案管理]公開透明，並且全部優勢回歸住戶身上，短期間無法完成都市更新地區會因為新思維，創造雙贏局面，未來都市風貌將會讓住戶除AI建築外，另外會增加更多環保及炭排效應，未來都市會更上一層樓發展。
