蔡耀德｜專欄觀點
陣屋建設全案管理專家、北科大經營管理系理事長、宏國德霖不動產經營系會長 美國（APMA）大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光、金傳獎、金炬獎等多項榮譽得主
公寓大廈的主任委員（主委）在法律上的核心定位是「管理委員會的對外代表」，其本質是接受全體住戶（區分所有權人）的委任，來執行社區共同事務。
許多人誤以為主委是社區的「皇帝」或「總裁」，但從《公寓大廈管理條例》與民法角度來看，主委的權限是「有限的合議制執行權」，而非「無限的個人決定權」
根據《公寓大廈管理條例》第 36 條與相關實務，主委的權限主要在於代表管委會執行以下 7 大職務：
- 對外代表權：代表社區簽署物業管理契約、公共工程合約，或在社區遭遇法律糾紛時，代表管委會提起訴訟或出庭（管委會具訴訟當事人能力）。
- 執行決議：執行「區分所有權人會議（區權會）」以及「管委會內部會議」所通過的合法決議。
- 公設維護與管理：督導公寓大廈共用部分（如電梯、中庭、發電機）的清潔、維護、修繕及安全衛生。
- 住戶違規處置：對違反社區規約（如亂丟垃圾、私佔違建、違規停車）的住戶進行勸導、制止，或依法報請主管機關開罰。
- 財務督導與保管：管理與監督社區公共基金、管理費的收支，並保管相關會議紀錄、會計憑證與規約等重要文件。
- 召集會議：定期召開管委會例會，並依規定每年至少召集一次區分所有權人會議。
- 公告與報告：定期向住戶公告財務報表、會議紀錄以及社區重要公告。
主委「絕對不能做」的事（權限盲區）
主委的權力受限於社區規約與合議制度，以下事項主委個人無權單獨決定，否則即屬違法或無效：
項目
主委能做什麼 ⭕️
主委不能單獨做什麼 ❌
動用資金
依照規約簽核日常小額行政開銷。
私自挪用大筆公共基金、未經財委或監委會簽自行提款。
更換廠商
代表管委會與經決議通過的廠商簽約。
擅自與物業、電梯等廠商解約，或直接指定自己私交的廠商。
修改管理費
依照會議決議向催繳未繳管理費的住戶。
自行決定調漲或調降管理費，或減免特定人的費用。
訂定新規
執行規約內已明文禁止的條款（如禁菸、禁放雜物）。
私自發明新規罰款住戶，或擅自更改車位分配規則。
重大修繕
發生緊急公安危險時（如公共水管爆裂），先進行緊急處置。
未經區權會或管委會決議，擅自發包數十萬以上的重大工程。
主委的任期限制與法律責任
- 任期與連任限制：主委任期一般為 1 至 2 年。為了防止把持利益，法律強制規定最多隻能連任 1 次（即連續擔任最多 2 任）。
- 民事賠償責任：主委對社區負有「善良管理人」的注意義務。若因為故意、私心圖利、或重大疏忽（例如忘了幫電梯續保公共意外險導致住戶受傷），主委個人必須承擔損害賠償責任。
- 刑事違法風險：如果主委帳目不清、私吞公款，會觸犯刑法業務侵佔罪；若私下收受工程廠商回扣，則可能觸犯背信罪
有給職主委的法律定性
- 合法性：主委是否能領薪水（車馬費、津貼）？答案是可以的，但前提是必須經由「區分所有權人會議（區權會）決議」或在「社區規約」中有明文規定。若未經程序私自支薪，即屬違法。
- 責任更重：民法上無給職通常僅負「輕微疏忽」的責任；但拿了薪水（有給職），主委就必須負擔民法上最高標準的「善良管理人注意義務」。因此，在法律審判上，有給職主委若出包或違法，法官的裁量通常會更加嚴苛
主委與廠商勾結的 4 大刑事罪責
主委與工程、物業、保全或電梯廠商勾結（例如：內定廠商、收取回扣、縱容偷工減料），在司法實務上極容易觸犯以下刑法：
- ⚖️ 背信罪（刑法第 342 條）
◦ 定義：為他人處理事務（代表全體住戶），意圖為自己不法之利益或損害本人利益，而違背任務。
◦ 處罰：最重處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金。
◦ 實例：主委故意選擇報價較高、品質較差的特定厂商，藉此收取廠商私下給的「好處費/回扣」。
- 💼 業務侵佔罪（刑法第 336 條第 2 項）
◦ 定義：將自己因業務（主委職務）所持有之他人之物（社區公共基金、管理費），據為己有。
◦ 處罰：處 6 月以上 5 年以下有期徒刑，得併科 3,000 元（已提高）以下罰金。
◦ 實例：與廠商開立虛假的高額發票、假採購，再將浮報的工程款私下平分。 [1, 2]
- 📝 偽造文書罪（刑法第 215、216 條）
◦ 定義：在管委會的財務報表、會議紀錄或估價單上，進行「明知不實之登載」並對外行使。
◦ 處罰：最重可處 3 年以下有期徒刑。
- 💰 詐欺取財罪（刑法第 339 條）
◦ 定義：以施用詐術的方式，使管委會（或全體住戶）陷入錯誤而交付財物。
◦ 實例：高雄曾有知名大樓陳姓主委，與保全公司勾結挪用/索取回扣長達 4 年，涉案金額達 553 萬，最終遭法院依詐欺取財等罪判刑 3 年 6 個月定讞。
主委與廠商慣用手法：
1.更換自來水表，未有登記廠商紀錄，採用現金結案，無匯款紀錄!
2.屋頂漏水工程，無多家廠商競標，無保固期。
全體住戶可分二種方式提出救濟：
管委會與住戶都可以提出告訴。
1.警局備案刑事告訴。
2.檢調提出刑事責任。
3.查封主委名下產權，由法院作為判決後對於社區損害產。