蔡耀德／專欄作家
北科大經營管理系理事長、宏國德霖不動產經營系會長、美國（APMP）大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光、金傳獎、金炬獎等多項榮譽得主
在都市更新與危老重建推動加速之際，「代理實施者」角色原應協助地主整合資源、降低開發門檻，卻因市場中部分業者缺乏實際履約能力與透明監督機制，反而成為潛在風險來源。從委任合約、資金調度到工程推進，每一環節皆攸關地主權益與城市更新成效。
隨著內政部近年積極推動「自主更新」與「自主重建」政策，原本立意良善，期望提升都市更新效率並保障地主權益。然而實務上卻出現部分體質不健全之建設公司，以「代理實施者」名義介入市場，衍生諸多亂象，值得各界高度重視。
近期市場上已出現多起案例：部分業者以全案管理方式，於各地與地主簽訂委任合約，實際履約能力卻不足五成，甚至透過私募資金方式運作。地主多半因誤信其財力穩定與專業能力而簽約，然簽約後，業者卻遲未推動案件，甚至失聯，導致整體開發停滯。
更嚴重者，地主不僅求償無門，部分案件簽約後短則三年、長則遙遙無期，且合約設計不利解約，最終演變為雙方進入司法程序，造成營建資源空轉與龐大經濟損失，卻無人負責。
此外，不肖業者亦常透過舉辦說明會，邀請專業人士背書，吸引民眾參與，進而促成簽約。然而地主在資訊不對等情況下簽署契約，事後往往後悔莫及，甚至面臨資產遭設定抵押之風險。
產學合作淪為包裝工具
部分業者為提升公信力，甚至與大學進行產學合作，對外宣稱捐贈高額資金並舉辦記者會。然而活動過後，相關承諾未落實，導致教學資源落空，不僅損害學術機構運作，更削弱年輕世代對企業誠信之信任。
此類行為不僅傷害地主權益，更對整體都市更新政策推動形成重大阻礙。
全案管理制度面臨的六大問題
一、專業知能不足
多數住戶並不具備建築、法律、地政及財務整合能力。即便聘請專業團隊，若缺乏有效監督機制，仍可能導致工程品質瑕疵或進度延宕。
二、資金籌措壓力沉重
不同於建商合建模式，自主更新需由住戶自行負擔規劃費、營造費等龐大成本，或透過銀行融資。若遇物價上漲或缺工問題，預算超支風險須由地主共同承擔。
三、住戶整合困難
自主更新需高度共識，但住戶對利益分配、坪數換算（如「一坪換一坪」迷思）及規劃方向常有歧見，整合期動輒數年甚至十年以上，「釘子戶」問題亦常成為關鍵阻礙。
四、市場與政策風險自負
當房市反轉或金融政策緊縮（如放款管制）時，自主更新案容易面臨資金斷鏈或銷售不佳之風險，若代理實施者專業不足，甚至可能導致工程停擺或資產貶值。
五、強制拆遷爭議
雖法規設有強制拆遷機制，但執行過程易引發社會爭議與抗爭，對自主更新團體而言，執行難度與心理壓力極高。
六、鄰損糾紛頻繁
施工期間若因開挖、打樁等工程，導致鄰房產生裂縫、傾斜或地層下陷等情況，常引發賠償爭議，處理不當將影響整體工程進度。
選擇代理實施者的五大關鍵
一、具備實際建築開發經驗
須檢視過往實績，並確認是否具備土建融資能力與銀行合作紀錄。
二、金融機構支持與資金信託機制
透過銀行及建經公司進行資金信託，確保資金用途透明，降低挪用風險。
三、優質建築師團隊
應具備高樓設計與實務經驗，並有代表性作品或專業認證。
四、專業工程技術團隊
土木技師應具備大型工程或重大災害重建經驗，以確保結構安全與施工品質。
五、完善法律監督機制
由專業律師全程參與契約審閱與履約監督，確保流程公開、公平、公正。
結語
都市更新與危老重建本為促進城市發展之重要政策工具。相較於傳統合建模式，自主更新雖可提升地主參與與收益，但亦伴隨更高風險。
因此，政府除持續推動政策外，更應加強對代理實施者之資格審查與市場監管，並強化法規宣導與仲裁機制，提供地主必要之法律與專業支援。
唯有建立透明、安全且可監督之運作環境，方能杜絕不肖業者，真正落實都市更新之政策美意。